Como se cura la pobreza

17 febrero, 2025

(La deuda realidad de la deuda inmobiliaria lo que no quiere el Banco y los gurús que sepas)

Justo ayer me llego una estrategia de inversión inmobiliaria por parte de un amigo, la vio de un gurú que a su vez la vio de otro y pues comenzaron a repostear esa estrategia .

El me dice Ray esto es realmente así, como lo están contando ellos y yo solo le dije :

-Chico pues en cierto punto es así, esta es una estrategia popular conocida como el Apalancamiento Financiero.

Primero les mostrare la estrategia luego, les explicare sus fallas y luego les mostrare en otro articulo estrategias similares y efectivas basadas en casos de éxito de nuestro mercado.

Supongamos que $100,000 y compro una Propiedad por $100,000 en efectivo.

No tengo una hipoteca sobre ella. Entonces, mi flujo de efectivo será muy alto.
Si la alquilo y cobro $1,200 cada mes, tendré un flujo de efectivo de aproximadamente $1,000 al mes.
Y eso es Genial. Pero hay una mejor forma para obtener más ganancia:
En lugar de gastar esos $100,000 en una sola propiedad…
Puedo dar un 20% de pago inicial en 5 propiedades con un valor de $100,000
cada una. Así puedo formar parte del Bunker de los millonarios

La pregunta es: ¿por qué me endeudaría si puedo comprarlas en efectivo?

Ahora tengo que hacer un pago hipotecario de $1000 por cada propiedad
cada mes. Supongamos que mi flujo de efectivo por propiedad es aproximadamente de $110 la noche en AIRBNB y rentamos 12 noches al mes dando $1,320
$320.Mi flujo de efectivo por propiedad es menor, pero mi flujo de efectivo total en esas 5 propiedades es de $1,600, lo cual es $600 más por mes que si solo hubiera comprado una en efectivo.
Si comprara 1 Propiedad en efectivo, mi retorno sobre el efectivo sería del 10%. aproximadamente
Si utilizara deuda para comprar 5 propiedades, mi retorno sobre el efectivo sería del todo mas alto un 17-18% aproximadamente

Pero eso no es todo:

Si esas propiedades aumentan de valor de $100,000 a $150,000 en 5-10 años, ahora tengo $50,000 adicionales (por propiedad).
Si comprara 1 propiedad en efectivo, ganaría $50,000 en equidad.
Pero si comprara 5 propiedades utilizando deuda, ganaría $250,000 en equidad gracias a la apreciación.
Ahora viene la parte increíble:
Si hago un Refinanciamiento con retiro de efectivo y tomo un nuevo préstamo
basado en el nuevo valor de esa propiedad con el mismo ratio de préstamo del 20%…
Como la deuda no está gravada, ahora puedo retirar ese dinero Libre de impuestos y Reinvertirlo.
Esto no seria un ingreso si no un nuevo préstamo financiero.

Pero las Tasas de Interés no están demasiado altas en este momento?

Las Tasas de Interés sobre el crédito puede ser de hasta el 20% el sentido de la inversión inmobiliaria es saber donde invertir y cuanto podemos ganar con la propiedad.
Los intereses que te paga el banco a ti por guardar tu dinero suelen ser de un 4-7% Pero la inflación en los últimos años ha sido del 8-9%.
Entonces, si mi Tasa de Interés es más baja que la tasa de inflación, personalmente, considero eso "Dinero
Perdido". Aquí está el porqué:
Debido a que la inflación ha sido más alta que mi tasa de interés, ese dinero estaría perdiendo valor si estuviera en mi cuenta bancaria.

La Primera Falla brutal de esta estrategia es no identificar correctamente donde invertir el dinero y hacerla sin un asesor !!!

Ni esta , ni la deuda Pignorada o el igual intercambio Americano

El apalancamiento Financiero es una estrategia, táctica popular en la inversión inmobiliaria llamada apalancamiento . La idea es usar deuda (hipotecas) para comprar más propiedades, maximizando así el flujo de efectivo total y la apreciación de capital. Sin embargo, hay algunos riesgos y consideraciones importantes:

Posibles Fallas y Riesgos del Apalancamiento Financiero

1. Riesgo de Vacancia: Si una o más propiedades quedan desocupadas, seguirás teniendo que pagar las hipotecas sin recibir ingresos de alquiler, lo que afectaría tu flujo de efectivo.
2. Gastos No Considerados: Además de la hipoteca, hay otros costos como mantenimiento, seguros, impuestos sobre la propiedad y posibles reparaciones. Estos pueden reducir el flujo de efectivo considerablemente.
3. Riesgo de Tasas de Interés: Si las tasas de interés aumentan (especialmente en préstamos con tasa ajustable o prestamos comerciales que son los mas usuales a este volumen ), tus pagos mensuales también aumentarán, afectando tu rentabilidad.
4. Deuda Acumulada: Tener múltiples hipotecas aumenta tu apalancamiento, lo cual amplifica tanto las ganancias como las pérdidas. En un mercado bajista, podrías quedar “atrapado” con propiedades que valen menos que lo que debes. Y acabar arruinado en tan solo 1 Minuto
5. Riesgo de Apreciación: La estrategia asume que las propiedades aumentarán de valor, pero esto no siempre ocurre. En una recesión inmobiliaria, los precios pueden bajar o estancarse. Además hay que evaluar los años de construcción y el desarrollo de la zona donde están dichas propiedades para poder definir realmente si la plusvalía seria real
6. Refinanciamiento No Garantizado: La posibilidad de hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo depende de las condiciones del mercado y de los requisitos del prestamista. Si el valor de la propiedad no aumenta lo suficiente o las condiciones del crédito cambian, esto podría no ser viable. Así como la realidad económica del adquiriente que no tenga capacidad de recibir $400,000 en préstamo
7. Gestión Compleja: Manejar cinco propiedades es más complicado que manejar una. Esto incluye encontrar inquilinos, mantenimiento y administración general.

Conclusión:

La estrategia tiene sentido si:
• Tienes un colchón de efectivo para cubrir posibles vacancias y gastos imprevistos.
• Has investigado el mercado local y estás seguro de la demanda de alquiler y la apreciación del valor.
• Tienes experiencia (o un buen equipo) en la gestión de propiedades.

En el próximo articulo te hare saber como convertir $40,000 en un colchón que te permita retirarte a temprana edad y entrar en el mundo de los negocios inmobiliarios.