Como he mencionado anteriormente era de una total necesidad la implementación de una nueva Ley de Alquileres en la República Dominicana para actualizar la ya obsoleta LEY 4314 Que regula la prestación y aplicación de los valores en el inquilinato, modificada por la ley 17-88 de fecha 05 de febrero del año 1988. Del 22 de octubre del año 1955

En un país con tantas apuestas a infraestructura y el desarrollo Urbano era de total necesidad se llevara a consideración y se aplicara una nueva Ley mas justa y coherente con la realidad de la economía y la vida actual.

Luego de estudiar el Nuevo proyecto de Ley he llegado a algunas consideraciones y observaciones que me gustaría comentar por esta vía con todo el que pueda leerme.

Beneficios de la Nueva Ley de Alquileres en la República Dominicana 2025

La propuesta establece un limite razonable a los depósitos iniciales sugeridos a un máximo de dos mensualidades y dictando que estos sean gestionados por entidades financieras para mayor transparencia.

Ademas de la introducción de un registro obligatorio de contratos en el Ministerio de la Vivienda y Edificaciones (MIVIED), ademas de una distribución equitativa de los gastos legales. Los cuales corren ahora a ambas partes.

Uno de los avances mas Notables es la judicialización rápida del proceso de desahucio mediante la creación de una Jurisdicción especializada que debería emitir fallos en un plazo de no mas de 30 – 60 días. Esta medida busca poner fin a los largos y agotadores procesos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos. A su vez se penaliza el desalojo forzoso sin una orden judicial, protegiendo al inquilino de actuaciones arbitrarias.

La ley también prohíbe la discriminación por razones de nacionalidad, credo, raza o clase social, lo que la alinea con los principios constitucionales de igualdad y principios. Esto es algo que en ciertos aspectos no comparte el criterio de la propiedad privada, y la realidad de muchos arrendatarios.

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Ambigüedad y observaciones de la Nueva Ley de Alquileres en República Dominicana.

La primera observación que encuentro del todo exagerada es La penalidad excesiva a los propietarios. Se puede imponer una sanción legal de hasta 5 años de cárcel a un propietario que realice un desalojo fuera del Marco Legal; Pienso que la mejor opción no es privar de la libertad de una persona por defender el derecho inamovible de la propiedad privada, sobre todo en casos de propietarios que depende de un alquiler para lograr completar sus finanzas de fin de mes sin caer en números negativos. Adicionalmente esto es algo que hay que mirar muy de cerca pues tengamos presente el alto numero de morosos y ocupas ilegales que existen en países como España por aspectos similares a este.

No se contemplan incentivos fiscales ni mecanismos de compensación para los propietarios que registren contratos. Lo que va a seguir perpetuando el Alquiler Informal.

El embargo contempla la figura del embargo retentivo en caso de mora, pero sin una reglamentación clara. Esto puede presentar arbitrariedades, sobre todo si no se definen los limites, condiciones y pasos a seguir que garanticen el debido proceso.

Necesidad de un tratamiento diferenciado para los distintos tipos de alquileres

Uno de los aspectos esenciales que debe corregirse es la falta de diferenciación entre los alquileres de uso habitacional y aquellos destinados a fines comerciales, industriales o turísticos. "Tratar estos regímenes de forma homogénea puede afectar negativamente al dinamismo económico, en particular a la inversión y a la libertad contractual. La normativa aplicable a alquileres comerciales debe descansar principalmente en la autonomía de la voluntad, dado que estos contratos son firmados entre partes con mayor capacidad de negociación y distinto nivel de riesgo.

La legislación debe enfocarse en el alquiler de viviendas, entendidas como espacios de morada fija para fines familiares o personales, y que se excluyan de su ámbito de aplicación los arrendamientos con fines comerciales, industriales o de corta estadía, los cuales deben seguir regulados por el Código Civil y las reglas generales del Derecho Privado.

Autonomía de la voluntad y cargas contractuales

El proyecto introduce una serie de disposiciones que reducen innecesariamente el margen de negociación entre las partes.

El artículo 4 impone de forma anticipada el destino del inmueble, restringiendo la posibilidad de pactar libremente su uso.Igualmente, se establece un límite obligatorio para el reajuste de la renta, imponiendo un índice oficial en ausencia de acuerdo expreso, lo que puede desincentivar el arrendamiento formal y desincronizar los contratos con la realidad económica.También observo disposiciones que se colocan como cargas excesivas al arrendador, como la obligación de ofrecer el inmueble en venta al inquilino sin un pacto previo o que atribuyen derechos sin base legal clara, como obligaciones no jurídicas que el inquilino debe llevar a cabo. Este tipo de medidas deben ser objeto de reconsideración, ya que alteran el principio de libertad dispositiva que rige en materia contractual.

Observo la mención de una entidad supervisora o comisión reguladora, cosa que veo con poca claridad institucional, pues no solo falta claridad estructural. Tampoco define presupuestos, mecanismos de mediación o capacidad sancionadora lo que pone en riesgo la operatividad de la Ley.

También me ha llamado la atención el termino Alquiler de bajo costo para familias con menor capacidad de arrendamiento, pienso que para este aspecto el estado debe tomar consejos de los llamados Plan 8 de los Estados Unidos de America

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La nueva Ley representa un avance claro y sustancial en términos de derecho y formalizaciones, no estoy seguro de si cumple con lo indicado para favorecer al Mercado Inmobiliario de Alquileres debido a ciertas regulaciones poco practicas; Pues todo no debe ser controles y burocracia rigurosa, mas bien se debe fomentar el respeto y la equidad entre inquilinos y arrendatarios. También considero que se debe adaptar esta ley con la realidad actual del país desde la coherencia para promover un mercado de alquileres justo y funcional.

Antes de finalizar me gustaría recalcar que para mayor eficiencia y reducción real del costo del alquiler una de las medidas a tomar debe ser La Reducción Inmediata de la Taza de Interés hipotecario.

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